Главная › Новости

Как купить квартиру в строящемся доме у застройщика?

Опубликовано: 01.09.2018

Как купить квартиру в новостройке? 5 самых важных вопросов и ответы на них!

Покупать квартиру в строящемся доме непосредственно у застройщика на сегодняшний день наиболее выгодно, так как цена жилья существенно возрастёт после сдачи дома в эксплуатацию. Прежде чем приступать к оформлению подобной сделки, необходимо учесть все её особенности, понимать общий порядок процедуры и знать, каким способом можно заключить договор.

Следует учесть и некоторые риски. Согласно нормам российского законодательства, стать полноправным собственником жилья в строящемся доме покупатель может только после его сдачи в эксплуатацию. До этого момента по закону владелец имеет право не на сам объект недвижимости, а на право его приобретения. Это значит, что у застройщика перед покупателем появляются обязательства, а у покупателя – возможность оформить сделку переуступки прав собственности (продать своё право на квартиру). Также покупатель может требовать выплатить неустойку, если у застройщика возникла задержка со сроком сдачи дома. Все права и обязательства обязательно указываются в подписанном сторонами договоре.

Необходимо внимательно отнестись к выбору застройщика, поскольку встречаются и случаи мошенничества, и банкротства компании, при котором строительство не будет завершено, а денежные средства, вложенные в него, не возвратят.

Варианты приобретения

Перед тем как купить квартиру в новостройке у застройщика следует отметить, что существует не один вариант покупки такого жилья. Выделяют три основных способа:

Этими тремя вариантами компания застройщика не всегда ограничивается. При возникновении каких-либо трудностей с законодательной стороны, опытные компании умеют обходить их иными способами, такими как продажа квартир по:

К таким способам прибегают, если у застройщика нет прав на земельный участок, на котором ведётся строительство. Это значит, что разрешения на строительство тоже нет. Эти вопросы компания будет решать по его завершении.

Такие варианты несут наибольший риск. Если у застройщика возникнут серьёзные проблемы с законом по завершении строительства, для покупателя есть опасность. Имея на руках все документы, он попросту не сможет осуществить и оформить право собственности и потребовать от застройщика возврата денежных средств.

Долевое участие

Покупать квартиру в строящемся доме у застройщика, безопаснее всего по договору долевого строительства. Порядок его заключения общий для всех участников и несёт в себе определённые гарантии для обеих сторон. По договору долевого строительства покупатель обязан уплатить оговоренную стоимость жилья, в то время, как обязанность застройщика – постройка и введение дома в эксплуатацию с дальнейшей передачей определённой квартиры покупателю.

Заключение такого договора регулируется Федеральным законом относительно участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поэтому права покупателя защищены на государственном уровне. При подписании документа, необходимо обратить внимание, что в нём обязательно должны содержаться такие моменты:

Жилищно-строительный кооператив

Покупать жилплощадь в недостроенном доме можно и с помощью жилищно-строительного кооператива, став перед этим его членом. Суть подобной покупки в том, что покупателю не обязательно вносить всю сумму за квартиру одним платежом. Вносить оплату можно частями по ходу строительства, в виде пая. В итоге выплата будет произведена менее ощутимо для владельца, в равной стоимости жилья и доли собственности, являющейся общей в кооперативе.

Здесь в роли застройщика выступает сам жилищно-строительный кооператив, поэтому всю документацию дольщику выдаёт именно он. Однако на законодательном уровне деятельность таких кооперативов недостаточно тщательно регулируется, что влечёт за собой некоторый риск. Особенно это касается оплаты взносов. Порядок подобных сделок и всей деятельности жилищно-строительного кооператива устанавливает сам кооператив, фиксируя его в собственном Уставе. Покупатель, перед подписанием сделки, должен внимательно прочесть этот Устав, который кооператив не имеет права не предоставить для ознакомления.

При ознакомлении с учредительным документом, покупатель должен обратить особое внимание на наличие каких-либо дополнительных взносов. Если помимо паевого и вступительного взноса присутствуют другие, лучше поискать другого застройщика.

Соинвестирование

Договор соинвестирования заключается только для целей, связанных с предпринимательской деятельностью. Приобретая квартиру путём заключения такой сделки, покупатель становится партнёром компании-застройщика. Иными словами, после подписания договора покупатель будет нести все риски, связанные с предпринимательской деятельностью, которые могут возникать в процессе строительства.

В соответствии с российским законодательством, продавать такие объекты недвижимости потребителям запрещается. Это значит, что по закону сделка соинвестирования не защищена относительно потребительских прав, то есть, нет защитного механизма выплаты неустойки или возмещения морального ущерба.

Исходя из вышесказанного, если покупатель не занимается предпринимательской деятельностью, ему лучше поискать другой вариант, чтобы уберечь себя от финансовых рисков.

Суть предварительного договора

Особенность предварительного договора заключается в том, что он представляет собой отработанный на практике и защищённый законом принцип действия. Но при покупке квартиры у застройщика следует быть предельно осторожным.

Сам документ предполагает, что при наступлении указанного в документе срока стороны должны будут выполнить оговоренные обязательства по оформлению основного договора. Условия документа прописываются в предварительном документе. Иными словами, сам предварительный договор выступает гарантией подписания основного. Это значит, что предварительное соглашение не может включить в себя ни проведение оплаты, ни передачу прав на квартиру.

По предварительному договору купли-продажи жилья, застройщик берёт на себя обязательство заключить основной договор передачи квартиры после завершения строительства. При этом покупатель должен внести оплату за данный объект недвижимости до того, как основной договор будет оформлен.

Это настораживает. Однако предварительный договор накладывает определенные обязанности после оплаты, при невыполнении которых покупатель может подать на застройщика в суд и вернуть вложенные деньги.

Понятие векторной схемы

Векторная схема – более хитрый способ застройщика продать квартиру в строящемся доме , суть которого заключается в сокрытии факта оплаты от государственных органов. Это делается для того, чтобы снизить налоговые ставки и не уплачивать неустойку покупателю, если компания застройщика не уложится в указанный срок сдачи дома в эксплуатацию.

Оформление векторной схемы происходит путём подписания предварительного договора. При этом на имя застройщика оплата за объект недвижимости не перечисляется, а направляется некому доверенному лицу, которое выдаёт вексель.

Покупателям желательно избегать подобных схем, поскольку они лишаются множества прав, которые не сможет отстоять в суде, если до этого дойдёт дело. Оформление по векторной схеме официально не имеет ни договоров купли-продажи, ни подтверждения проведённых оплат, поэтому и вложенные средства, в случае чего, покупатель вернуть не сможет. Вексель, который остается на руках у покупателя, не несёт ни обязательств застройщика и никак не связан с прочими подписанными документами.