Главная Новости

Какие риски несут в себе предстоящие поправки в ФЗ 214 для потенциальных покупателей? Мнение экспертов

Опубликовано: 01.09.2018

Последние два года оказались чрезвычайно плодовитыми относительно внесения изменений в законодательство, регулирующее рынок долевого строительства.

Часть поправок, внесенных в законодательные акты (ФЗ-214 и прочие) , вступили в силу с 1 января текущего года, и еще часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Новые поправки определенно изменят условия деятельности застройщиков и девелоперов, но трансформация рынка затронет не только их. В настоящей статье мы поговорим о том, что изменится для покупателей, и какие риски для них кроются в предстоящих поправках. Готовя публикацию, мы обратились к экспертам и попросили поделиться мнениями о возможных сценариях дальнейшего развития событий.

Куда двигается рынок: следствия и причины

Предстоящие изменения будут происходить на фоне майского указа президента (2018 года), в котором идет речь о необходимости полностью отказаться от долевого строительства к 2024 году и заменить этот формат строительством в рамках проектного финансирования. В свою очередь, такое решение, вероятно, было продиктовано невозможностью полностью исключить риски, которым подвергаются дольщики, несмотря на весьма активную работу правительства в этом направлении на протяжении всей истории долевого строительства.

Н есмотря на постоянное ужесточение законодательства, практически ежегодно (вплоть до настоящего момента) от граждан поступают заявления о действиях застройщиков, которые привели к разного рода материальному ущербу. Похоже, властям просто надоело принимать участие в этом противостоянии и решать проблемы дольщиков за счет бюджета.

Защита покупателей – за счет застройщиков: что будет с ценами?

Как и те изменения, которые вступили в силу с начала года, очередные поправки также призваны усилить защиту интересов дольщиков. Однако они же, в свою очередь, еще сильнее отразятся на застройщиках – сделают доступ на рынок строительства жилой недвижимости еще более сложным. Таким образом, все больше небольших компаний вынуждены покидать рынок, а те, кто способен работать и конкурировать в новых условиях, вынуждены принимать непростые решения.

Многие поправки предполагают возникновение определенных расходов, которые вынуждены брать на себя застройщики и девелоперы, что автоматически снижает уровень рентабельности бизнеса. Соответственно – необходимо или поднимать цену на жилье (что в существующих условиях сделать весьма непросто) , или работать в ноль, надеясь на лучшие времена.

Введение поправок: что, собственно, изменится?

Некоторые правки, уже вступившие в силу с приходом этого года, начали работать. В частности, уже в конце прошлого года (ноябрь) был сформирован компенсационный фонд, в который застройщики должны делать взносы, и из которого осуществляется компенсация «потерпевшим» дольщикам.

Однако пока это касается только покупателей жилой недвижимости (кстати, компенсируется не более 120 кв. м.), а вот к тем, кто приобретал нежилые квадраты (в том числе, и апартаменты), деятельность фонда никакого отношения не имеет.

Какие изменения ожидаются теперь? Вот перечень наиболее значимых для рынка поправок:

Застройщик, который рассчитывает оформить разрешение на строительство и прочие сопутствующие документы, должен иметь не менее трех лет стажа работы на рынке и к этому моменту им должно быть возведено не менее 10 тыс. квадратов жилья;

Каждый застройщик может получить разрешение на возведение только одного объекта (по одному разрешению строить несколько объектов теперь будет нельзя) ;

Под каждый проект в уполномоченном банке должен быть открыт отдельный эскроу-счет, прямое привлечение инвестиций с июля запрещается. Эскроу-счет является местом, где оказываются деньги дольщиков, и застройщик получит доступ к этим деньгам только тогда, когда выполнить свои обязательства перед дольщиками. Деньги на покрытие текущих расходов застройщику выделяет этот же банк (причем – под процент) , проверяя на каждой стадии готовность объекта и соответствие срокам;

Контроль движения денег на счету застройщика (имеющего отношение к объекту) теперь будет осуществляться Центробанком;

Кроме того, теперь застройщики и девелоперы не должны иметь задолженность перед налоговыми органами.

Что именно «поправят» новые положения?

Итак, первая же поправка в списке автоматически означает, что новым игрокам на рынок вход закрыт , а те застройщики, которые по разным причинам «не дотягивают» до стандартов, просто не смогут продолжать работать с новыми объектами. Сокращение количества операторов может привести к полному вытеснению строительных компаний, которые не располагают инвестиционным капиталом, а крупные девелоперы и инвесторы, вероятно, легко приспособятся к переходу на проектное финансирование.

Необходимость резервирования средств, отчисления в компенсационный фонд, выплата банковских процентов (эскроу-счета) – все это, во-первых, заставляет застройщика искать дополнительные, и весьма немалые, средства еще на этапе подготовки документов (до окончания этого процесса дольщиков еще привлекать нельзя) , во-вторых, снижает рентабельность бизнеса. Все расходы, которые теперь придется покрывать, должны учитываться при формировании стоимости жилья для потенциальных покупателей, эта стоимость должна, с одной стороны, покрывать расходы, а с другой стороны – быть конкурентно привлекательной, в противном случае жилье просто не получится не то, чтобы продать, но и даже достроить. Соответственно, жилье должно расти в цене с вводом практически каждой поправки.

Однако в условиях стагнации рынка, которая отмечается в течение последних лет, цены растут неохотно, так как предложение явно превышает спрос. Кто из застройщиков может позволить себе сохранять прежние цены и работать с прибылью (которая, однако, существенно отличается от прежних доходов) ? Так могут поступать только те операторы, у которых есть собственные деньги, что определяет отсутствие необходимости кредитоваться в банке и возможность покрывать расходы до момента, когда можно будет получить деньги с эскроу-счетов.

Иными словами, это уже будет не долевое строительство в чистом виде (смысл которого заключается в том, что дольщики кредитуют застройщика) а несколько иная схема – теперь застройщик должен кредитовать сам себя или брать деньги в банке. На подобных условиях с не меньшим успехом застройщик мог бы вообще не привлекать дольщиков, а возвести здание за собственные деньги и затем продать жилье по текущей рыночной стоимости, а не по цене «на этапе котлована».

Логика подсказывает, что принимаемые поправки со временем создадут условия, в которых можно ждать повышение монополизации рынка – основная масса проектов будет сосредоточена в руках всего нескольких крупных игроков. На фоне роста финансовых и административных издержек цена жилой недвижимости будет плавно расти, однако, произойдет это не сразу, а после того, как будет реализована основная масса достроенных (или замороженных ныне) объектов.

Ухудшения качества нового жилья, вероятно, не будет , так как параллельно внедряется ряд законов, которые обязывают компании соблюдать конкретные качественные параметры (что впрочем, также вызовет рост расходов) . Конкуренция на рынке, конечно, никуда не денется, так как девелоперы могут легко масштабировать свою деятельность, однако, такой конкуренции, как сейчас, уже не будет. Кроме того, игроки, в силу снижения их количества, вполне могут договориться между собой, какие расценки на жилые квадраты можно считать «справедливыми» относительно текущих условий…

Мнения из первых рук: слово девелоперам и застройщикам

Очень хочется узнать, как будет проходить внедрение описанных поправок, какова будет реакция девелоперов, застройщиков и банкиров. Кроме того, нужно понять, как и насколько изменится потребительское поведение потенциальных покупателей, а также причины возможных изменений в этом плане. Итак, слово экспертам.

rss