Навигация
Реклама
Реклама
Перевод жилого помещения в нежилое
Опубликовано: 01.09.2018
У предпринимателей (в особенности начинающих) нередко возникает необходимость перевода жилой недвижимости в нежилой фонд. Возможность поменять статус квартиры на помещение для осуществления коммерческой деятельности (под офис или магазин) открывает для бизнесменов новые возможности. Это гораздо выгоднее, чем строить с нуля или арендовать площади в административных центрах. Единственное, что может послужить препятствием в данном случае, - это достаточно сложная и долгая процедура оформления. Помочь на каждом ее этапе может квалифицированный юрист. О том, как перевести жилое помещение в нежилое, читайте ниже.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Предпринимательскую деятельность возможно осуществлять и без изменения статуса жилья, но для этого необходимо соблюдение определенных условий ( ст. 17 ЖК РФ ):
ведение бизнеса не ухудшает жизнь и не вызывает нареканий со стороны других жильцов квартиры, а также соседей по дому; состояние дома не аварийное, а жилое помещение соответствует всем санитарно-эпидемиологическим требованиям; предприниматель зарегистрирован в данном жилье на законных основаниях.Однако на практике бизнесмены чаще всего сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилое.
Чтобы оформить перевод жилого помещения в нежилое больше не нужно приходить в Администрацию
Для осуществления данной процедуры необходимо учитывать следующие требования:
помещение должно принадлежать заявителю по праву собственности; недвижимость не должна находиться под арестом или в залоге; всем жильцам нужно выписаться из квартиры; не допускается изменение статуса только части объекта; если в помещении ранее проводились незаконные перепланировки, перед подачей документов их необходимо узаконить.К данной недвижимости предъявляются жесткие технические требования ( ст. 22 ЖК РФ ):
перевод помещения из жилого в нежилое
помещение должно иметь прямой вход с улицы. Если площадь квартиры превышает 100 кв.м, то дополнительно требуется наличие запасного входа с подъезда. Если вход с улицы не оборудован, однако такая возможность имеется (например, если квартира расположена на первом этаже), контролирующие органы все же могут дать согласие на изменение статуса объекта; в случае расположения жилья выше первого этажа все размещенные ниже помещения также должны относиться к разряду нежилых; запрещается менять статус квартир, расположенных в аварийных или определенных под снос домах; объект должен быть подключен ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям; дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду исторических и культурных ценностей;
Если помещение располагается в здании, нуждающемся в ремонте, состоящем в ведении штаба гражданской обороны или ведомства по чрезвычайным обстоятельствам, с его переводом могут возникнуть трудности.
Все перечисленные выше требования одинаково относятся к домам любой этажности.
Основания перевода
Основаниями для перевода жилого помещения в нежилой фонд могут выступать следующие обстоятельства:
решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания объектов непригодными для проживания; договоры (например, социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) квартиры.Пошаговая инструкция
Процедуру перевода жилого помещения в нежилое можно разбить из 3 основных этапа, включающих в себя сбор документации, обращение в уполномоченные государственные органы и последующую перерегистрацию права собственности на объект.
Этапы
Подготовка документов и обращение в межведомственную комиссию.Для начала нужно собрать необходимые бумаги и представить их в департамент управления имуществом или многофункциональный центр (МФЦ), чтобы получить разрешение на перевод помещения в коммерческую недвижимость. Сбором документов может заниматься только один из собственников или постороннее лицо по доверенности. Заявка о переводе рассматривается не более 45 дней. После принятия решения в течение 3 дней заявителю выдают на руки или высылают по почте протокол;
В случае подачи документов через МФЦ указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов непосредственно в муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.
Обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения.Все собственники или доверенное лицо должны посетить БТИ (отдел приватизации) и написать соответствующее заявление. Специальная комиссия рассматривает представленные документы, принимает решение о стоимости перевода помещения и оформляет соответствующий протокол. Разница в цене оплачивается через любой банк, затем заявителю выдается на руки протокол.
При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев - местонахождение помещения, техническое состояние здания, возможность его использования в коммерческих целях, наличие рядом других таких же помещений, удобство в эксплуатации и др.
Регистрация прав собственности на помещение.Всем собственникам (или доверенному лицу) необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ с пакетом документов. Регистратор заберет бумаги и выдаст расписку об их получении, где будет указана дата следующего посещения. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам нужно будет забрать документы.
Согласование
Как уже было сказано, решение по переводу жилья в нежилой фонд принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.
В процессе рассмотрения заявки на перевод комиссия может направлять запросы в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и др., а окончательное решение не будет принято до тех пор, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для экономии времени, а также во избежание отказа из-за какой-либо ошибки рекомендуем вместе с основным пакетом документов сразу подавать следующие бумаги:
заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам; заключение Роспотребнадзора о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам; справка из ЖЭУ (управляющей компании) о назначении смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с подлежащим переводу объектом; техническое заключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации); выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах.Документы
Для обращения в межведомственную комиссию потребуется собрать перечисленные ниже документы:
заявление о переводе объекта в нежилой фонд; паспорта всех собственников недвижимости (если инициатором процедуры выступает физическое лицо); учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя (если инициатором является юридическое лицо); документ, подтверждающий право собственности на помещение и основания перевода; экспликация и поэтажный план дома; технический паспорт помещения с планом; согласие соседей (если планируются изменения в конструкции здания); проект на переустройство помещения.Данный список является примерным и неполным, для уточнения информации лучше заранее обратиться в департамент управления имуществом.
В БТИ подаются следующие бумаги:
заявление, составленное по установленной форме; паспорта всех владельцев недвижимости или учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя; договор основания и документ о принадлежности собственности; протокол, выданный департаментом управления имуществом; поэтажный план, технический паспорт и экспликация.Для перерегистрации права собственности в Росреестр направляются следующие документы:
заявление; паспорта всех владельцев недвижимости или учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя; договор основания и свидетельство о праве собственности; протоколы, выданные межведомственной комиссией и БТИ; кадастровый паспорт на квартиру; квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.Сколько стоит
Фиксированной суммы расходов при изменении статуса недвижимости не существует - в каждом конкретном случае она индивидуальна.
Инициатору перевода квартиры в нежилой фонд придется взять на себя перечисленные ниже расходы:
услуги нотариуса, которые потребуются для заверения копий документов на владение жилым помещением, доверенности представителя; разработка проекта перепланировки или переустройства недвижимости (если это требуется); услуги БТИ по подготовке технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в иной разряд; разница в цене объекта, полученная после осуществления перерасчета БТИ; государственная госпошлина на перерегистрацию прав собственности на нежилое помещение.Отказ
Наиболее распространенными причинами отказа в переводе жилого помещения в нежилое могут выступать следующие:
представление неполного пакета необходимых документов. В данном случае уполномоченный орган сначала попросит заявителя дополнить недостающие бумаги. Если же в течение 15 дней с момента получения соответствующего уведомления от заявителя не последует никакой реакции, выносится решение об отказе. представление документации в ненадлежащий орган власти; несоответствие разработанного проекта перепланировки (переустройства) жилого помещения законодательным требованиям (если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения); несоблюдение указанных выше юридических и технических условий для перевода; отсутствие согласия лиц-совладельцев недвижимости и в некоторых случаях соседей по дому.Отказ в изменении статуса объекта недвижимости будет считаться законным только в том случае, если он будет полностью мотивирован и дополнен ссылками на необходимые нормативные документы. Заявитель, получивший отказ, должен по возможности устранить его причины и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме этого, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если посчитает, что ему отказали незаконно.
Если у вас возникли трудности с переводом жилья в нежилой фонд, обратитесь к нашим юристам. Они грамотно составят необходимые документы, запросят сведения в органах власти и подадут бумаги в нужные инстанции.