Условия договора аренды земли

5.3. Условия договора аренды земли

Перечень существенных условий договора аренды земли. Согласно ч.1 ст.15 ЗУ «Об аренде земли», существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

1. объект аренды (местоположение и размер земельного участка);
2. срок действия договора аренды;
3. арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
4. условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;
5. условия сохранения состояния объекта аренды;
6. условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
7. условия возвращения земельного участка арендодателю;
8. существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;
9. определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
10. ответственность сторон;
11. условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.

К договору могут быть включены по соглашению сторон и другие условия.

Правовое значение отсутствии в договоре существенных условий. Отсутствие в договоре хотя бы одного существенного условия «является основанием для признания его недействительным» (ч.2 ст.15 ЗУ «Об аренде земли»).

Правда, по одному из существующих подходов, отсутствие существенного условия является основанием не для признания договора недействительным, а для признания его «незаключенным». Такой подход был отражен, в част., В разъеме объяснения Высшего арбитражного суда Украины от 12.03.1999 №02-5 / 111 ( «недействительной может быть признана только заключено соглашение»), он основывается на положениях ч.1 ст.638 ГКУ, по которой «договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора». Ему следовал и ВСУ Украины при принятии постановления Пленума «О практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 06.11.2009 №9 (см. П.8).

С описанной позицией согласиться не можем. Она противоречит положениям не только ст.15 ЗУ «Об аренде земли», а и ст.ст.219, 220 ГКУ, устанавливают ничтожество, а не неукладенисть договоров, заключенных без соблюдения нотариальной формы, если она требуется). Кроме того, признание договора незаключенным признается способом защиты гражданских прав (ч.2 ст.16 ГКУ), на что указывал в отдельных решениях ВСУ. С точки зрения закона, волеизъявление сторон в ненадлежащей форме или по части существенных условий все равно подпадает под определение сделки (ст.202 ГКУ). Итак, если волеизъявление сторон имеет место, но характеризуется дефектами - совершенное не в должной форме или не охватывает всех существенных условий, которые требуются, следует говорить о его недействительность.

При этом, на наш взгляд, формулировка ч.2 ст.15 ЗУ «Об аренде земли», где упомянуто «признание недействительным» договора аренды, не отрицает ничтожности такого договора. Ничтожность договора аренды земли, в котором отсутствуют необходимые существенные условия (а значит, договор не соответствует законодательству), следует из положений ч.1 ст.203, ст.215 ГКУ. Признание такой сделки недействительной судом не требуется (ч.2 ст.215 ГКУ).

Как уже отмечалось, мы считаем непомерное расширение перечня существенных условий договора аренды земли совершенно неоправданным. Единственное следствие этого - подрыв стабильности правового положения сторон, поскольку из-за численности существенных условий (по большинству из которых, кстати, совсем не очевидно, что следует писать в договоре) договор аренды становится крайне уязвимым для оспаривания.

Конечно, выписывая договор, во избежание в дальнейшем споров желательно включить в его текст каждую из существенных условий. Но на самом деле большинство из них уже сформулированы законодательно, поэтому, если в договоре (как письменном документе) стороны по их поводу специально не высказались, это не значит, что волеизъявление сторон по ним не имело место. Такое волеизъявление по большинству из существенных условий возможно путем «молчаливого согласия» - об этом будет сказано ниже.

Рассмотрим более подробно существенные условия договора аренды земельного участка.

5.3.1. Объект аренды (местоположение и размер земельного участка)

Идентификация о 'объекта аренды может быть осуществлена ​​различными способами. Так, в принципе вполне достаточно сослаться на кадастровый номер участка. Зато законодательство (ч.1 ст.15 ЗУ «Об аренде земли» требует указывать и местоположение, и размер земельного участка, к тому же, определению о 'объекта аренды служат (1) план (схема) земельного участка (2) кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов (3) акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), (4) акт приема-передачи о 'объекта аренды (5) в определенных случаях (при необходимости формирования земельного участка или изменения его целевого назначения - ч.1 ст.123 ЗКУ) - проект отвода земельного участка. Эти документы являются «невод 'емкой частью договора аренды» (ч.4 ст.15 Закона «Об аренде земли»).

Такой заформализованный подход только вредит, порождая сомнения в действительности договора в случае отсутствия хотя бы одного из документов, или в случае отсутствия указания на размер или местоположение участка. Такие сомнения легко устранить путем обращения к ст.203 ГКУ, устанавливает общие условия действительности сделки. В частности, не должен противоречить актам гражданского законодательства содержание сделки (ч.1). Содержание же сделки в общепринятом юридическом смысле - это право и обязанность вязки, установленные сделкой. Понятно, что если земельный участок идентифицирована в договоре, например, без ссылки в тексте на ее месторасположение, на права и обязанности вязки сторон это никак не влияет, как влияет и на действительность сделки.

Следует иметь в виду, что законодательство может запрещать аренду некоторых земельных участков. Так, запрещена аренда земельных участков, на которых расположены захоронения (ч.2 ст.28 ЗУ «О погребении и похоронном деле"), "земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода, на землях лесного фонда и природно заповедного фонда, расположенных в прибрежной защитной полосе водных объектов, за исключением случаев, предусмотренных законом »(ч.3 ст.93 ЗКУ).

Проблема. Проблемным на сегодня является вопрос о возможности аренды идеальной доли в земельном участке. Подобная практика в Украине существует, напр. В г.. Киеве 1 . Похоже практика существовала в г.. Одесса в виде заключения «договоров долевого участия в землепользовании» 2 .

Считаем, что земельный участок может быть арендована одновременно несколькими лицами. ГКУ допускает обязательства с участием нескольких кредиторов и должников (ч.2 ст.510). Впрочем, достаточно уже того, что подобные отношения законом не запрещены.

Если договор заключается с несколькими арендаторами, они являются одновременно должниками и кредиторами по договору. Каждый из них имеет идеальную долю (1/2, 1/4, 1/72 и т.д.) в общем праве аренды, и несет соответствующую долю обязанностей. Как представляется, к осуществлению совместного права пользования по аналогии закона (ч.1 ст.8 ГКУ) вполне можно применять отдельные положения об общей долевой собственности (гл.26 ГКУ).

Положения договора аренды земельного участка в случае аренды земельного участка несколькими лицами целесообразно формулировать с учетом следующего: (1) как арендаторов указывать всех лиц, получающих земельный участок в аренду, с указанием доли каждого в праве аренды; (2) как о объект аренды указывать целую земельный участок без указания на любые судьбы; (3) при определении прав и обязанностей арендаторов четко определять, какие права и обязанности вязки осуществляются арендаторами совместно (солидарно), а какие - раздельно (в отдельных долях). Арендаторы могут определить между собой порядок использования арендованного земельного участка.

Кроме того, в качестве одного из лиц, получающих земельный участок в пользование на условиях аренды, может выступать сам владелец земельного участка - напр., В случае, когда на земельном участке, принадлежащем одному лицу, находится жилой дом, 1/2 доля в собственности на который принадлежит владельцу земельного участка, а 1/2 - другому лицу. В подобных случаях не представляется возможным заключить договор аренды только с одним арендатором, с тем лишь, чтобы доля в праве аренды, не предоставляется арендатору, оставалось за владельцем.

На наш взгляд, такая конструкция закона не противоречит. Согласно ч.1 ст.31 ЗУ «Об аренде земли», договор аренды прекращается в случае сочетания в одном лице собственника земельного участка и арендатора. Однако, на наш взгляд, на эту ситуацию это правило не распространяется, поскольку полного совпадения субъекта объектов нет: на стороне арендодателя выступает самостоятельно владелец земельного участка, а на стороне арендатора - коллективный субъект, состоящий из двух человек: владельца земельного участка и другого совладельца жилого дома.

Для оформления подобных отношений в договоре аренды следует указать, какую долю в праве аренды получит арендатор и указать, что остальная доля в праве аренды остается ( «резервируется») с собственником земельного участка.

С принятием НКУ, п.287.8 которого предусматривает, что «[в] ласник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество », стимул для органов местного самоуправления заключать экзотические« договоры аренды частиц »по нежилых помещений в жилых домах уменьшился, но не исчез.

Передача земельного участка в аренду с насаждениями. В случае, если арендодатель является собственником насаждений, как указывает П.Ф. Кулинич, в договоре целесообразно исчерпывающе указывать юридически значимые характеристики насаждений: 1) подробное описание типа насаждения (сад, виноградник, хмельник, полезащитная лесополоса и т.п.); 2) год закладки насаждения и срок эксплуатации (плодоношения) 3) пребывания насаждений на балансе предприятия. Целесообразно добавлять проект закладки насаждений, акт обследования насаждений сторонами или третьей стороной 3 .

Впрочем, кажется, что насаждения по самой своей природе являются характеристиками земельного участка, передаваемого в аренду. Поэтому в случае, когда о зеленых насаждениях в договоре ничего не сказано, они должны разделять судьбу земельного участка, переданного в аренду.

Передача земельного участка в аренду с водным объектом. Земельное законодательство предусматривает аренду земельных участков водного фонда (ч.4 ст.59 ЗКУ), а водное - аренду водных объектов (ст.51 ВКУ). По мнению П.Ф. Кулинич, передача в аренду водного об 'объекта должна оформляться как предоставление в аренду земельного участка водного фонда. В обоснование своей позиции П.Ф. Кулинич ссылается на определение земельного участка, приведенное в ст.79 ЗКУ 4 . Следует согласиться с мнением ученого. Конструкция «аренды водного об 'объекта» является, на наш взгляд, бессодержательной, на практике единственным ее назначением является сокрытие аренды земельных участков водного фонда, которое имеется в виду сторонами самом деле.

В то же время, следует учитывать, что природоохранные органы, органы водного хозяйства и другие органы власти часто требуют заключения договоров аренды как в отношении земельного участка дна водоемов и прибрежных защитных полос, так и аренды самых водных объектов 5 .

П.Ф. Кулинич также считает, что если в аренду передается искусственный водный о объект, он имеет статус сооружения, поэтому при предоставлении в аренду арендодатель пред 'явить документы о «законность ее сооружения и принадлежности ему на праве собственности» (акт приемки в эксплуатацию и документ , что свидетельствует о заключении сооружения на баланс) 6 . Последняя мысль является спорной. Как представляется, режим сооружения распространяться на искусственный водный о объект (а также на причалы, дамбы, насосные станции и т.д.) только в случае, если право на такой Объект будет зарегистрировано как на объект объект недвижимого имущества.

5.3.2. Срок договора аренды

Термин, употребляемый в земельном законодательстве - «срок договора орнды» - нельзя понимать буквально. Конечно, имеется в виду собственно «срок аренды».

Ст.19 ЗУ «Об аренде земли» предусматривает, что

«Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет.

При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства.

При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, которые расположены в пределах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа, срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на ее части. »

Через свою формулировку положения ч.ч.2 и 3 ст.19 фактически являются нормами прямого действия, однако, конечно, определенные проблемы в правоприменении вызвать они могут.

Ч.4 ст.93 ЗКУ предусматривает, что «[в] Рэнда земельного участка может быть краткосрочной - не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет». В настоящее время разделение аренды на краткосрочную и долгосрочную практического значения не имеет. Цифра «50» почему-то «пугает» потенциальных участников арендных правоотношений, и при желании заключить договор на максимально возможный срок то избирается сроком в 49 лет.

Условие о сроке договора следует формулировать однозначно, с учетом положений ст.125 ЗКУ и других норм действующего законодательства о возникновении права аренды с момента его государственной регистрации. Очевидно, что после государственной регистрации может начинаться и срок аренды. Поэтому следует собств связывать начало течения срока аренды до даты государственной регистрации или собств связывать окончания срока аренды до фиксированной даты. Важно избегать определения условия о сроке двумя конкурирующими способами ( «сроком на ... лет до ... года»), поскольку при заключении договора стороны еще не знают даты государственной регистрации, и практически наверняка способы «сроком на ...» и «до ...» дадут разный результат. В таком случае при возникновении спора возможна ситуация, когда суд приходит к выводу, что договор вообще недействительным из-за того, что стороны не достигли согласия по существенным условиям.

NB. П. 6. розд.Х «Переходные положения» ЗКУ предусматривает, что «при переоформлении права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, в долгосрочную аренду срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом» (то есть, очевидно, в пределах предусмотренного законом максимального срока аренды - 50 лет).

NB. Определенные особенности может предусматривать законодательство о свободных экономических зонах. Напр., Ст.10 ЗУ «О специальных экономических зонах и специальном режиме инвестиционной деятельности в Донецкой области» предусмотрено, что «[в] рган хозяйственного развития специальной экономической зоны может передавать эти земельные участки в аренду на срок до 60 лет, но не более чем до конца срока существования специальной экономической зоны ». Не совсем очевидно соотношение этой нормы ст.19 ЗУ «Об аренде земли», ст.93 ЗКУ, принятые позже. Как представляется, правило о 60 лет должно применяться как специальное.

5.3.3. Арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату

По регулированию взимания арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности см. тему «Экономико-правовой механизм в области использования, охраны и воспроизводства земель»). Определение основ взимания арендной платы за другие земли (именно она будет рассматриваться ниже) осуществляется с помощью договора аренды земельного участка, где определяются размер, форма и сроки внесения арендной платы (ч.2 ст.21 ЗУ «Об аренде земли»). Законодательное регулирование этих отношений имеет очень ограниченный характер.

Размер арендной платы определяется в договоре аренды земельного участка. Можно сказать, что в отношении размера арендной платы действует ограничение чисто экономического характера: сдавать земельный участок в аренду с уровнем арендной платы ниже размера земельного налога арендодателю заранее убыточно.

некоторые ученые 7 и представители практики считают, что при аренде земельных участков, выделенных в счет земельных долей (паев), размер арендной платы «должен быть не меньше чем размер, установленный действующим законодательством, то есть не менее 1,5 процента определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка» , ссылаясь на УП «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян - владельцев земельных участков и земельных долей (паев)» от 02.02.2002 №92, где фигурировал именно такой размер арендной платы (впоследствии другими указами он был повышен до 3 процентов ).

С таким мнением согласиться нельзя. Обращаем внимание на формулировку п.1 Указа: «[в] изнаты одной из приоритетных задач ... введение платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) в размере не мене 3 процентов 8 ... стоимости земельного участка, земельной доли (пая) ... ». Таким образом, положения Указа не имеет обязательный характер. Оно и не могло бы его иметь, поскольку Президент Украины не уполномочен на регулирование соответствующих отношений Конституцией. Желание повысить размер арендной платы (даже 3% - это размер мизерный) необходимо достигать другим способом: добиваясь отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения (п.15 розд.Х ЗКУ). Только создание рынка земли приведет к установлению справедливых ставок арендной платы.

Проблема. Спорным, на наш взгляд, является вопрос о том, может ли быть установлена ​​нулевая ставка арендной платы (за земельный участок, находящийся в частной собственности). Интересно, что в РФ есть судебная практика по признанию недействительными договоров аренды земли с «нулевой» ставке именно со ссылкой на то, что аренда является возмездным пользованием 9 . Склоняемся к тому, что условие о «нулевую» ставку арендной платы за земли частной собственности закона не противоречит. Хотя аренда земли «по определению» является возмездным пользованием, на наш взгляд, право предоставить в возмездное пользование земельный участок следует рассматривать «a fortiori» ( «если предусмотрено более предусмотрено и меньше»). Иными словами, если можно предоставить в аренду земельный участок по несколько угодно большую или маленькую плату, то тем более можно предоставить ее в аренду за плату, равную «нулю».

Представляется, что одна только «нулевая» ставка арендной платы не превратит договор аренды земли на другую сделку - договор займа (гл.60 ГКУ), хотя бы потому, что при аренде воля сторон направлена ​​на возникновение вещного права, в то время, как при ссуде право пользования имеет обязательства "вязальная характер. Аналогично, одна только отсутствие арендной платы не превратит аренду на эмфитевзис или суперфиций - кажется, что для установления этих прав воля сторон должна быть положительно выражена.

Ст.22 Закона «Об аренде земли» установлены формы внесения арендной платы: натуральная, денежная и отработочная, существует возможность сочетания этих форм.

Порядок и сроки внесения арендной платы также определяются договором аренды земли.

За нарушения в сфере взимания арендной платы (ее невнесения и несвоевременное внесение) наступает гражданская ответственность (см. Гл.51 ГКУ, а также ЗУ «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательства" обязательств "), которая может заключаться в возложении обязанности" связи возмещения убытков, уплаты неустойки (прежде всего, в виде пени). Неуплата арендной платы в течение трех месяцев может быть основанием для прекращения права аренды путем расторжения договора (п. «Д» ст.141 ЗКУ, ст.32 ЗУ «Об аренде земли», ст.782 ГКУ).

5.3.4. Условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду

Целевое назначение земельного участка определяется принадлежностью к определенной категории земель, вида угодий в пределах одной категории земель. Условия использования и целевое назначение земельного участка определяются в публично-правовом порядке законодательством, землеустроительной и градостроительной документацией и в договоре могут быть только несколько конкретизированы. Напр., В отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения (пашни) стороны могут определить севооборот, которую обязательства вязаный использовать на земельном участке арендатор.

Если же стороны не указали в договоре определенных положений о «условия использования и целевого назначения», следует считать, что они согласились с целевым назначением, которое установлено в публично-правовом порядке (путем утверждения соответствующей документации по землеустройству и т.д.) и с условиями использования земельного участка , установленные законодательством. Отсутствие отдельной указания в договоре на «условия ...», на наш взгляд, никоим образом не влияет на его действительность.

5.3.5. Условия сохранения состояния объекта аренды

Условия сохранения состояния объекта аренды определяются действующим законодательством Украины и в договоре могут быть разве что воспроизведены или конкретизированы. Напр., Иногда условием сохранения объекта аренды указывается запрет осуществления самовольного строительства, потребности в чем, конечно, нет никакой.

Считаем, что отсутствие в договоре ссылка на «сохранении состояния объекта аренды» указывает на то, что стороны согласились с такими условиями, которые установлены законодательством. Отсутствие отдельной указания на условия ... »никоим образом не влияет на действительность договора.

5.3.6. Условия и сроки передачи земельного участка арендатору

ЗУ «Об аренде земли» содержит внутреннее противоречие: с одной стороны, акт приема-передачи объекта аренды является неотъемлемой 'емкой частью договора аренды (ч.4 ст.15 Закона), с другой, право аренды земли возникает после его государственной регистрации (ст.125 ЗКУ), следовательно, и передача земельного участка (о которой можно говорить лишь условно) происходит именно в момент регистрации - ни раньше, ни позже.

Учитывая, что «условия и сроки передачи земельного участка» вытекают из действующего законодательства (а вернее, в соответствии с законодательством сама «передача» - понятие очень условное), отсутствие в договоре отдельной указания на такие «условия и сроки» не влияет на его действительность.

Что же касается акта приема-передачи земельного участка, представляется целесообразным составлять его без указания даты. В таком случае минимизируется риск возникновения проблем, обусловленных описанной выше внутренней противоречивостью ЗУ «Об аренде земли». Впрочем, считаем, что даже отсутствие акта приема-передачи, не говоря о его содержании, никак не влияет ни на действительность договора, ни на определения начала течения срока аренды.

В акте приема-передачи целесообразно фиксировать качественное состояние земельного участка, передаваемого по эродированность, скелетность, гранулометрическим составом, гумусованистю, кислотностью, засолением, уровнем химического и радиационного загрязнения и тому подобное. Это упростит защиту прав арендодателя в случае ухудшения арендатором состояния земельного участка.

NB. В практике встречается и своеобразное понимание термина «ухудшение состояния земельного участка» - напр., Имело место ссылки на то, что состояние земельного участка ухудшилось, поскольку арендатор провел вылов рыбы из пруда на арендованном участке 10 . Согласиться с таким толкованием термина «ухудшение состояния земельного участка» трудно; Впрочем, наличие рыбы и ее количество в пруду во время действия договора вполне может быть обусловлена ​​договором.

Типовой договор аренды земли при формулировании данного условия предполагает указание на разработку проекта отвода или на то, что проект не разрабатывался. Такое указание выглядит неуместной.

5.3.7. Условия возврата земельного участка арендодателю

При формулировке этого условия может предусматриваться проведение рекультивации (см. Тему «Правовая охрана земель»), снос построенных зданий по окончании срока аренды и тому подобное. Типовой договор аренды земли предполагает обязанность арендатора вернуть земельный участок «в состоянии, не худшем по сравнению с тем, в котором он получил ее в аренду», а также право арендодателя на возмещение убытков в случае ухудшения состояния земельного участка. Как представляется, такие Обязанности и так предусмотрены действующим законодательством.

Как и в случае с передачей земельного участка арендатору, ее возвращение - понятие условное. Под возвращением следует понимать скорее освобождение земельного участка по окончании срока аренды. Такой обязанность и так вытекает из действующего законодательства, поэтому отсутствие в договоре отдельной ссылки на него не влияет на его действительность.

5.3.8. Существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка

По сложившейся практике, чаще всего указывается, что ограничения и обременения отсутствуют, исходя из того, что в гражданско-правовом порядке ограничения и обременения (сервитуты и т.п.) не установлены. Однако такой подход небезспирним: практически любой земельный участок подпадает под ограничения и обременения публично-правового характера, хотя бы те, что вытекают из факта принадлежности земельного участка к определенной категории земель (подробнее см. Тему «Ограничение и обременения прав на землю» ).

Впрочем, «существующие ограничения (обременения)» названы в ст.15 ЗУ «Об аренде земли» существенным условием договора абсолютно неуместно, поскольку они не устанавливаются договором аренды, а существуют независимо от него. Поэтому даже в случае полного отсутствия в договоре указания на «ограничения (обременения)» для вывода о несоответствии содержания договора требованиям закона как основание его недействительности (ч.1 ст.203 ГКУ) оснований нет. Конечно, определенные проблемы приводить положения ч.2 ст.15 ЗУ «Об аренде земли», по которым «[в] идсутнисть в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей ... является основанием ... для признания договора недействительным в соответствии с законом» . Однако представляется, что в данном случае при отсутствии указания в договоре на «ограничения (обременения)» следует считать, что стороны согласились с существующими «ограничениями (обременениями)» молчаливо.

Вывод об имеющихся ограничениях и обременениях на использование земельного участка, предоставленной в аренду

(Цифровую копию см. На сайте www.amm.org.ua )

В Заключении указано на существование «требований экологического зонирования». Таким термином действующее законодательство не оперирует, однако он присутствует в т.н. «Украинская классификаторе ограничений прав собственности на землю и использования земельных участков» - акте неправового характера 11 (В установленном порядке - приказом - это акт не утверждался), что, к сожалению, широко используется органами земельных ресурсов.

5.3.9. Определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части

Вопрос о том, можно ли говорить об уничтожении земельного участка как части земной поверхности с определенным пространством, является интересным, но в контексте рассматриваемой существенного условия договора аренды его решения никакого значения не имеет, ведь правовые последствия для «уничтожения» и «повреждение» о объекта аренды закон устанавливает одинаковые.

ЗУ «Об аренде земли» (ч.1 ст.11) предусматривает диспозитивную норму, согласно которой «[р] изик случайного уничтожения или повреждения объекта аренды несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды земли» (впрочем, нормой это положение назвать трудно; скорее, это описание существующего положения вещей). Аналогичное положение предусмотрено ГКУ (ст.323). Учитывая изложенное, следует считать, что в случае, если в договоре ничего не сказано о риске случайной гибели объекта аренды, стороны согласились с возложением риска на владельца.

Обычно в договоре аренды риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды возлагается на арендатора.

5.3.10. ответственность сторон

Ответственность за невыполнение обязательства 'обязательств по внесению арендной платы. Следует учитывать, что при установлении ответственности за невыполнение денежных обязательства 'обязательств применяется ст.625 ГКУ, согласно которой

"2. Должник, который просрочил выполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан уплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также три процента годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом. »

ЗУ «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» предусмотрено, что размер пени устанавливается договором (ст.1), он не может «превышать двойной учетной ставки Национального банка Украины, действовавшей в период, за который уплачивается пеня» (ст. 3 Закона).

Об ответственности за невнесение арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности нужно учитывать, что этот платеж признан общегосударственным налогом (ст.ст.1, 9 и др. НКУ), и за нарушение сроков его внесения наступает ответственность в виде финансовых санкций, предусмотрена НКУ.

Ответственность за невыполнение других обязательства 'обязательств. За невыполнение других обязательства 'обязательств договором может устанавливаться неустойка в виде штрафа или пени (ст.ст.549-552 ГКУ).

Ответственность за нарушение сроков возврата объ объекта найма в виде обязанности "связи уплаты арендной платы в двойном размере предусмотрена ч.2 ст.785 ГКУ. Впрочем, условность владения земельным участком делает фактически невозможным «возвращение» земельного участка как его «передачи» из владения одного лица во владение другой, из-за чего, как представляется, указанную норму отношениям аренды земли применить невозможно.

5.3.11. Условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка

Требование по закреплению в договоре такого условия является новеллой, привнесенной ЗУ №509-VI от 16.09.2008 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству». С нескольких попыток парламент таки создал механизм отчуждения права аренды (последним шагом в этом направлении стало принятие Закона Украины №5059-VI от 05.07.2012, которым, в частности, внесены изменения в ст.126 ЗКУ).

Впрочем, удачной такую ​​новеллу, по нашему убеждению, назвать никак нельзя. В результате аренда полностью превращена в вещное право, которое по своей экономической природе ничем не отличается от эмфитевзиса или суперфиция. Таким образом, одно и то же явление - отчуждаемое вещное право пользования земельным участком - имеет различные правовые формы (что плохо), а для обязательства "вязальная права пользования земельными участками адекватного правового регулирования нет вообще (что еще хуже).

Тем более, никакой целесообразности предусматривать в законе существенным условием договора аренды условия некоторых видов отчуждения права аренды не усматривается. Для того, чтобы не давать лишний повод для оспаривания договора, сторонам можно выложить эту условия в виде разрешения или запрета отчуждения права аренды без согласия арендодателя.

5.3.12. Другие условия договора

Другими условиями может быть, напр. Определение условий страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т.п. . В договорной практике распространенным является указание в договорах положений о т.н. «Форс-мажорных обстоятельств» (обстоятельств, освобождающих стороны от ответственности за неисполнение обязательства "обязательств). Напр., Распространено заключение договоров аренды земли с таким условием: «В случае наступления форс-мажорных обстоятельств стороны освобождаются от ответственности за невыполнение условий этого договора» 12 . Следует иметь в виду, что смысл во включении в договор такой формулировки отсутствует: за ним стороны не освобождаются от выполнения основного обязательства, если только оно и так не прекращается невозможностью исполнения (ст.607 ГКУ), а что же касается ответственности - согласно закону (ст.614 ГКУ), сторона и так не несет ответственность за нарушение при отсутствии вины (вина при «форс-мажоре» будет отсутствовать).

1 Пути повышения эффективности управления земельными ресурсами городов Украины. - М .: ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине», 2005. - С.53.

2 Рипенко А.И. Личное сообщение.

3 Кулинич П.Ф. Сделки с земельными участками: некоторые теоретические и практические аспекты // Земельное право Украины. - 2006. - №4. - С.29.

4 Кулинич П.Ф. Сделки с земельными участками: некоторые теоретические и практические аспекты // Земельное право Украины. - 2006. - №4. - С.29-30.

5 См., Например, письмо Государственного комитета Украины по водному хозяйству от 01.03.2007 №707 / 9 / 11-07.

6 Кулинич П.Ф. Сделки с земельными участками: некоторые теоретические и практические аспекты // Земельное право Украины. - 2006. - №4. - С.30.

7 См., Например, Кулинич П.Ф. Заключение и регистрация договоров аренды земельных участков // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.ulti.kiev.ua

8 «1,5 процента» заменены на «3 процентов» Указом от 19.08.2008 №725.

9 Судебная практика по земельным спорам. В 3ч. Ч.3 / Руководитель коллектива составителей - П.В. Крашенинников. М .: Статут, 2004. - С.148.

10 Дело №350 / 09 рассмотрена Радивиловским райсудом Ровенской области по иску Левковской Н.Д. к Радивиловской РГА о расторжении договора аренды земельного участка.

11 Классификатор утвержден письмом (!) Госкомзема Украины от 24.04.1998 №14-1-7 / 1205.

12 Нагинайло В. Форс-мажорные обстоятельства и расторжения договора аренды земли // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ulti.kiev.ua/uk/library/comments/comment34/