С какого момента начисляется квартплата в новостройке

Опубликовано: 03.12.2017

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена а лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных основаниях. Таким образом получается, то оплачивать ЖКУ граждане обязаны с момента регистрации права собственности, либо по некоторым иным основаниям.

Однако закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. В данном случае логично предположить, что все расходы по ЖКУ несет застройщик.

Однако исходя из положений законодательства и сложившейся судебной практикой это не так.

Ст. 209 ГК РФ закрепляет право собственности, как право владения, пользования и распоряжения имуществом. П. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. №  214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом с момента подписания передаточного акта у гражданина возникает право владения и пользования жилым помещением, что является достаточным основанием для возникновения у него обязанности по оплате коммунальных услуг.

дело №  33-9917/2011

О П Р Е Д Е Л Е Н И ЕСудебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:Председательствующего Анцифировой Г. П.,судей Фоминой Н. И., Киршиной И. П.при секретаре Константиновой А. П.,рассмотрев в открытом судебном заседании от 28 апреля 2011 года кассационную жалобу Масловой Татьяны Константиновны на решение Красногорского городского суда Московской области от 01 марта 2011 года по делу по иску ООО « РКР-ДЭЗ» к Масловой Татьяне Константиновне о взыскании коммунальных платежей и пени за просрочку данных платежей и по иску Масловой Татьяны Константиновны к ООО « РКР-ДЭЗ» и ООО « РКР Груп» о признании действительным договора по содержанию и текущего ремонту общего имущества, понуждении заключения договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, признании требований об оплате услуг охраны и отключения горячего водоснабжения незаконным, обязании проведения перерасчета и взыскании морального вреда,заслушав доклад судьи Анцифировой Г. П.,объяснения представителя масловой Т.К., представителя ООО « РКР-ДЭЗ»У С Т А Н О В И Л А: ООО « РКР-ДЭЗ» обратился в суд с иском к Масловой Т. К. с уточненными требованиями о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 31294,07 руб. и пени 2295,09 руб.В обоснование заявленных требований указал, что они является управляющей организацией жилого дома №  №  , ответчица проживают в квартире №  №  указанного жилого дома. Между ними заключен договор №  №   от 01.02.2010 г. о содержании и текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, предоставлении коммунальных и прочих услуг, в соответствии с которым ответчики обязаны вносить плату за пользование услугами на расчетный счет ООО. Они заключили все необходимые договора с ресурсоснабжающими организациями и по настоящее время управляют жилым домом №  №  , своевременно предоставляет услуги по холодному, горячему водоснабжению, обеспечению электроэнергией, отоплением.Маслова Т. К. в судебное заседание не явилась.Представитель Масловой Т. К. иск не признал, указав, что договор о содержании общего имущества заключенный между истцом и ответчицей является недействительным, заключенным в нарушение действующего законодательства в связи, с чем данный договор не может служить основанием для взыскания.На момент подписания данного договора она не являлась собственником жилого помещения. Право собственности на квартиру возникло у Масловой Т. К. на основании регистрации права собственности в УФРС 05.04.2010 г. Кроме того, квитанции содержат начисление по охране, с которой Маслова Т. К. не согласна, поэтому оплата не производится.В период рассмотрения дела ответчица произвела оплату за период с момента возникновения у нее права собственности, и без учета услуг охраны. В задержке оплаты коммунальных платежей виновен истец, поскольку не представляет соответствующие помесячные счета без учета услуг по охране.Маслова Т. К. предъявила иск к ООО « РКР ДЭЗ», ООО « РКР Груп» о признании недействительным договор №  №   от 01.02.2010 г. « О содержании и текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, предоставлении коммунальных и прочих услуг», понуждении заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг №  №   от 22.09.2010 г., признании требования по начислению услуг охраны незаконными, признании обязанности по оплате с момента получения права собственности на квартиру, признании действия по отключению квартиры от горячего водоснабжения незаконными, обязании произвести перерасчет и взыскать моральный вред в размере 30000 руб.В обоснование заявленных требований Маслова Т. К. указала, что договор №  №   от 01.02.2010 г. является незаконным, поскольку на момент его заключения она не являлась собственником квартиры, договор не одобрен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, условия договора управления не одинаковы для всех собственников многоквартирного дома. Ею был разработан и направлен в адрес ООО « РКР ДЭЗ» договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг от 22.09.2010 г. ( оферта), однако ответчик от подписания данного договора отказался. Также она считает не обоснованным начисление услуг по охране, поскольку данную услугу она предоставлять не просила, не пользуется ею и неоднократно в письмах ООО « РКР ДЭЗ» требовала снять начисления по данной услуги.22.12.2010 г. произвела оплату коммунальных платежей за период с момента, когда стала собственником и без учета оплаты охраны.Представитель ООО « РКР ДЭЗ» иск Масловой Т. К. не признал.Представитель ООО « РКР Груп» иск Масловой Т. К. не признал, указав, что по окончании строительства право на управление общим имуществом многоквартирного жилого передано ООО « РКР ДЭЗ». Общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по смене управляющей организации не производилось. Охрана обусловлена обязанностью застройщика по сохранению жилого объекта как социально значимого объекта. При передаче квартир производился опрос граждан, по результатам которого была установлена охрана 24 часа в сутки в секции №  №  . В случае не согласия, собственники не лишены возможности провести общее собрание и принять по данному вопросу решение. На протяжении всего периода времени истицы охрана предоставлялась, поэтому оснований для не оплаты не имеется.Решением Красногорского городского суда от 01 марта 2011 года исковые требования ООО « РКР-ДЭЗ» удовлетворены, в удовлетворении требований Масловой Т. К. отказано.В кассационной жалобе Маслова Т. К. ставит вопрос об отмене решения суда.Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.Из материалов дела усматривается, что 13.11.2006 г. между ООО « РКР Груп» и ООО « Инвестиционная торговая энергетическая компания» был заключен договор №  №   о намерении в будущем приобретения трехкомнатной квартиры №  №  , расположенную по строительному адресу: <адрес>Договором уступки прав №  №   04.05.2008 г. заключенным с ООО « Инвестиционная торговая энергетическая компания» Масловым Т. К. и А.В. перешли все права и обязанности по указанному договору.08.02.2010 г. Маслова Т. К. по договору купли-продажи квартиры №  №   заключенному с ООО « РКР Груп» приобрела недвижимое имущество в виде трехкомнатной квартиры №  №   расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 115,2 м²08.02.2010 г. жилое помещение было передано Масловой Т. К. в пользование по акту.01.02.2010 г. между ООО « Развитие Красногорского района — дирекции эксплуатации зданий» и Масловой Т. К., Масловым А. В. был заключен договор №  №   о содержании и текущем ремонте общего имущества многоквартирного жилого дома, предоставлении коммунальных и прочих услуг. Предметом данного договора является совместное пользование владение и распоряжение общим имуществом в доме, долевое участие потребителя в расходах по содержанию, ремонту общего имущества, соразмерно его доле в приобретенном праве общей долевой собственности, передача прав по управлению приобретаемой доли Управляющей организации и обеспечение предоставления эксплуатационных, коммунальных и прочих услуг. Доля участия потребителя пропорциональна отношению общей площади квартиры №  №   и рассчитывается в соответствии с техническим паспортом дома, за электроэнергию пропорционально показаний общих счетчиков на вводе и квартирного счетчика на основании счетов энергоснабжающей организации. В части оплаты услуг охраны пропорционально полной площади помещения.С момента передачи Масловой Т. К. квартиры в пользование, в ООО « РКР ДЭЗ» был открыт финансовый лицевой счет на №  №  , согласно которого общая площадь квартиры №  №   составляет 108,7 м²В соответствии с пунктом 3.2.2 и 6.1 указанного договора с февраля 2010 г. Управляющая организация производит начисление и выставляет Масловой Т. К. квитанции на оплату коммунальных услуг. Однако в виду не оплаты возник долг на момент предъявления иска в сумме 56333,65 руб. Разрешая данный спор, суд, пришел к правильному выводу о том, чтообязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг у Масловой Т. К. возникла с момента передачи ей квартиры по акту, то есть с 08.02.2010 г., соответственно начисления ООО « РКР ДЭЗ» платежей с указанного периода являются законными. Таким образом, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Масловой Т. К. о признании недействительным договора №  №   от 01.02.2010 г. « О содержании и текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, предоставлении коммунальных и прочих услуг».Кроме того, в силу девствующего законодательства ООО « РКР-ДЭЗ» как Управляющая организация была создана застройщиком жилого многоквартирного дома ООО « РКР Груп» и может управлять данным домом до переизбрания собственниками жилья путем поведения общего собрания. Таким образом, оснований для признания договора недействительным не имеется.Маслова Т. К. считая указанный договор недействительным, разработала и направила для подписания ООО « РКР ДЭЗ» свой договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг от 22.09.2010 г.Отказывая в удовлетворении исковых требований о понуждении заключения договора от 22.09.2010 г., суд правомерно в силу ст. ст. 421, 445 ГК РФ исходил из того, что между сторонами уже заключен договор о содержании и текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, предоставлении коммунальных и прочих услуг 01.02.2010 г., данный договор является действующим и устанавливает одинаковые условия для всех собственников помещений в доме.Кроме того, Масловой Т. К. вопреки ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств наличия отличия условий в заключенном договоре межу Масловой Т. К. и иными собственниками.Таким образом, в силу ст. 162 ЖК РФ не предусмотрена обязанность заключать договор на управление многоквартирным домом на условиях отличных от иных заключенных договоров со всеми остальными законными владельцами помещений в многоквартирном доме.В платежный документ, выставляемый Масловой Т. К., Управляющей организации включена оплата, в том числе и услуг охраны.ООО « РКР ДЭЗ» приступило к исполнению обязательств по управлению многоквартирным жилым домом №  №   после заключения 22.12.2008 г. с ООО « РКР -Груп» договора №  №   на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных и других услуг. Во исполнение принятых на себя обязательств указанных в пункте 3.1.6 договора по обеспечению сохранности общего имущества, между ООО « РКР ДЭЗ» и ООО « РКР-Груп» заключено дополнительное соглашение №  №   по условию которого ООО « РКР-ДЭЗ» заключает договор с охранной организацией с учетом мнения покупателей квартир выставляет на вводимых в эксплуатацию секциях либо 24-х либо, 12-ти часовой пост охраны.ООО « РКР ДЭЗ» во исполнение указанных обязательств было проведено заочное голосование по вопросу необходимости охраны в подъезде секции №  №  дома №  №   и режиму ее работы. Информация по данному голосованию была доведена до сведения жильцов путем размещения объявления согласно которого 91,09% голосов покупателей квартир в секции №  №   проголосовали за 24-ти часовую охрану. Во исполнение данных обязательств 10.02.2009 г. между ООО « ЧОП Застава» и ООО « РКР-ДЭЗ» заключен агентский договор №  №   по сбору платежей за услуги охраны. Согласно дополнительного соглашения от 10.06.2009 г. в секции №  №   дома №  №   с 11.06.2009 г. выставляется 24-х часовой пост охраны.Отказывая в удовлетворении исковых требований Масловой Т. К. о признании незаконным начисление услуг охраны, суд обоснованно исходил из того, что охрана в секции №  №   осуществлялась до передачи Масловой Т. К. квартиры, данная услуга на протяжении всего спорного периода времени фактически предоставлялась, в том числе и Масловой Т. К.Кроме того, обязательства по оплате дополнительных услуг, предоставляемых жильцам дома не противоречит действующему законодательству и регулируется также заключенным между сторонами договором о содержании и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлении коммунальных и прочих услуг, пункт 2.4 регулирует порядок расчета оплаты услуг охраны, пункт 3.2.2 договора устанавливает обязанность по уплате в том числе, и прочих услуг включающих в себя охрану.ООО « РКР-ДЭЗ» в адрес Масловой Т. К. направлялись требования об уплате долга. По состоянию на 10.11.2010 г. задолженность по ЖКУ имелась более чем за 6 месяцев, и ее сумма составила 56333,56 руб. в связи, с чем Маслова Т. К. была предупреждена об ограничении предоставления водоснабжения путем перекрытия запорного устройства с его опечатыванием.18.11.2010 г. представителем ООО « РКР ДЭЗ» с участием собственника квартиры №  №   было произведено отключение горячего водоснабжения.В связи с оплатой 38114,30 руб., 27.12.2010 г. было произведено включение горячего водоснабжения в квартире №  №  .Разрешая данный спор, суд, пришел к правильному выводу о том, что ООО « РКР ДЭЗ» были соблюдены в полной мере требования Постановления Правительства РФ от 26 мая 2005 года за №  307 « О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».Отказывая в удовлетворении требований Масловой Т. К. о признании действия по отключению квартиры от горячего водоснабжения незаконным, суд правомерно в силу Постановления Правительства РФ от 26 мая 2005года за №  307 « О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» исходил из того, что ООО « РКР ДЭЗ» были соблюдены все предусмотренные требования при отключении горячего водоснабжения, что усматривается и направленных в адрес Масловой Т. К. предупреждений о погашении долга, включение произведено после поступления оплаты от Масловой Т. К.Поскольку исковые требования Масловой Т. К. об обязании произвести перерасчет и выплате морального вреда являются производными от основных требований, суд также обоснованно отказал в их удовлетворении.Удовлетворяя исковые требования ООО « РКР ДЭЗ» о взыскании коммунальных платежей, суд обоснованно в силу ст. ст. 153, 155, 158 ЖК РФ, 309 ГК РФ исходил из того, что у Масловой Т. К. возникла обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальных платежей за период с февраля 2010 г., поскольку между сторонами был заключен договор о содержании и текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома, предоставлении коммунальных и прочих услуг.Удовлетворяя исковые требования ООО « РКР ДЭЗ» о взыскании пени, суд правомерно в силу п. 14 ст. 155 ЖК РФ исходил из того, что Масловой Т. К. без оснований производила плату за жилое помещение и коммунальных услуг в установленный срок.Решение суда законно и обоснованно.Доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на иную оценку представленных по делу доказательств, не опровергают правильность выводов суда и не могут повлечь отмену постановленного по делу решения.Правовых доводов, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, кассационная жалоба не содержит.На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Красногорского городского суда Московской области от 01 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Масловой Т. К.- без удовлетворения.

rss