Хотя в болгарском законодательстве нет четкой оговорки, которая исключает возможность наложения условия отсрочки как части содержания договора о передаче права на недвижимое имущество на недвижимость, нотариальная практика часто считает, что это недопустимо.
1. Отказ нотариуса в заключении сделки, касающейся реальных прав на недвижимое имущество, заключенной на условиях отсрочки - аргументы и контраргументы.
Отказ в признании нотариального акта о передаче права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество обосновывается следующими аргументами:
(а) нотариус должен проверить, передала ли сделка право собственности :
это обязательство не может быть выполнено в сделках, действие которых на публичное право подпадает под действие условия отсрочки , поскольку действие передачи наступает после действия нотариуса. Именно потому, что нотариус не может установить наступление эффекта передачи договора, который прямо по желанию сторон перенесен на последующую неопределенность, нотариус отказывается принять такой акт.
контраргументы:
Согласно положениям ст. 586, п. 1 Гражданского процессуального кодекса, при выдаче нотариального акта о передаче права собственности или установлении, передаче, изменении или прекращении другого вещного права на недвижимое имущество нотариус проверяет только, является ли правонарушитель собственником имущества и существуют ли особые требования для совершения сделки , Из формулировки закона ясно, что проверка нотариуса ограничивается владением правами собственности правонарушителя. Тем не менее, нотариус не устанавливает, имел ли место эффект передачи, требуемый сторонами, и было ли переданное / установленное право приобретено получателем . Возникновение условия отсрочки, согласованного сторонами, не является частью «особых требований к совершению сделки» по смыслу ст. 586, п. 1 цена за клик. Это часть факультативного содержания сделки, в соответствии с которым стороны договариваются об условиях юридической силы юридического акта, который они заключили.
В случае нотариального акта, передача которого обусловлена наступлением условия отсрочки, установленного сторонами, нотариус устанавливает (статья 586 (1) УПК), является ли передающая сторона собственником права собственности, подлежащего отчуждению, но не в результате договора, заключенного в настоящем деле, это право перешло в правовую сферу принимающей стороны. Такая проверка не подпадает под установленные законом обязанности и полномочия нотариуса и поэтому не может быть основанием для отказа в признании сделки.
(b) нотариальный акт, заключенный на условиях отсрочки, не подлежит регистрации :
Причина этого заключается в том, что, согласно ст. 112, б. «А» Закона о въезде подлежит всем действиям, в соответствии с которыми передается право собственности или право на недвижимое имущество передается, изменяется или прекращается, а также действиям, обеспечивающим такие права. Нотариальный акт с действием передачи при условии отсрочки не передает права и, следовательно, не подлежит регистрации.
Контрмаркет и:
Нотариальный акт с юридическим правом на условиях отсрочки также «передает» и «устанавливает» реальные права в значении ст. 112, б. «А» ЗС и подлежит внесению в земельный кадастр. Однако передача является условной (модальной) и происходит автоматически с обратной силой при выполнении этого условия.
Заключенный договор о передаче / создании права на рема в условиях приостановления влечет за собой юридическую силу , которая может заключаться в возникновении обязательства контрагента: уплаты согласованной цены (по договору купли-продажи) или передаче контрагента. договор замены). Акт существует в юридической реальности, даже когда оба обязательства по нему обусловлены наступлением условия отсрочки. Его юридическая сила заключается именно в автоматическом возникновении правовых последствий, согласованных между сторонами в момент возникновения вышеупомянутого условия. В этом смысле обе стороны и все третьи стороны заинтересованы в том, чтобы этот нотариальный акт был внесен в реестр собственности, чтобы стать публичным и доступным для всех, кто заинтересован в приобретении соответствующей недвижимой собственности или прав на нее.
Следует также иметь в виду, что на регистрацию также распространяются нотариальные акты, которые , соответственно, не передают право собственности - не создают реальных прав на недвижимое имущество в том смысле, который используется в представленном аргументе против регистрации нотариальных действий при условии отсрочки. Вот все нотариальные действия, которые не имеют существенного эффекта, например, потому что заявитель не был владельцем рассматриваемого права собственности. Если права оценщика ошибочно приняты нотариусом, судья записи не может пересмотреть его и, обнаружив, что акт не передает права собственности / не создает реального права на недвижимое имущество, откажется ввести его . Такая возможность не подпадает под компетенцию и объем усмотрения, предоставленного законодательством Секретаря. Акт будет подлежать регистрации, даже если он не приведет к его прибыльному эффекту. Более того, такой нотариальный акт может с гораздо меньшей вероятностью «передать» право на ремиссию (в случае так называемого выздоровления - последующего приобретения права получателем, что приводит к автоматическому «транзиту» права на приобретателя) чем нотариальное действие при условии отсрочки - когда стороны ожидают наступления своего заранее определенного, хотя и неопределенного, события. Сюда также попадают случаи, когда передача права обусловлена наличием условия, предусмотренного законом (conditio iuris).
Возможность заключения нотариального акта при условии прямо предусмотрена в ст. 61, п. 1, п. 13 Закона о кадастре и регистрации имущества . Согласно этому положению , часть B счета имущества в реестре собственности, имеющая заголовок «Для владельца и для признания и передачи права собственности», также указывает на то, что нотариальный акт является условным или срочным. Они имеют в виду случаи, когда юридическое действие нотариального акта (эффект передачи сделки между сторонами / передача или право на недвижимое имущество со стороны сторон) является условным, в том числе - в состоянии покоя. Как только законодательный орган прямо определил место совершения нотариального акта, этот факт, несомненно, включает допущение о возможности регистрации такого нотариального акта.
(c) не существует законодательного положения, устанавливающего возникновение условного условия, согласованного между сторонами :
согласно ст. 124, п. 4, отл. 2 Гражданского процессуального кодекса и Закона об установлении наличия или отсутствия факта юридического значения допускаются только в случаях, предусмотренных законом. Поскольку такое правовое положение отсутствует, это указывается в качестве аргумента против возможности надлежащего установления наступления условия отсрочки. Поскольку для установления наступления условия отсрочки не предусмотрена специальная форма, ее нельзя зарегистрировать в земельной книге , чтобы раскрыть это обстоятельство, что важно для суждения третьих сторон при приобретении реальных прав на соответствующая недвижимость. Причина этого заключается в том, что к регистрации подлежат только действия, прямо предусмотренные Актом о присоединении и Правилами реестров, в которых не указывается специальный акт о возникновении условия, согласованного между сторонами договора о реальных правах на недвижимое имущество.
контраргументы:
Установление наступления передачи эффекта юридической сделки может быть достигнуто путем определения права, приобретенного приобретателем:
- при отсутствии спора между сторонами: путем составления нотариального акта на основании соответствующего документа или документов, подтверждающих возникновение условия отсрочки (статья 586 (2) (1) УПК и статья 587 (1) УПК) )
- в случае возникновения спора между сторонами: путем подачи иска для заявления о том, что право было получено получателем (статья 124 (1) (2) УПК).
В обоих случаях регистрация на основании ст. 112, б. «А» Закона является предметом окончательного акта, устанавливающего приобретение права собственности в пользу приобретателя сделки, заключенной на условиях отсрочки. Не подлежит регистрации фактический факт реализации или невыполнения оговоренного в договоре о передаче недвижимого имущества условия отсрочки или расторжения (см. Приказ № 199 от 12 мая 2011 года № 158/2011, I О., ГК ГТК). Установление факта выполнения условия отсрочки должно регулироваться теми же правилами, что и установление любого факта, имеющего определенное (материальное) юридическое значение . Таким образом, отсутствие четкой процедуры установления факта возникновения условия отсрочки не может служить основанием для отказа от возможности его согласования сторонами.
(d ) неблагоприятное влияние на возникновение условия отсрочки создает неопределенность :
Согласно положению ст. 25, п. 2 LCP, возникновение условия имеет обратную силу, то есть приобретатель договора на передачу / установление права на недвижимое имущество в качестве ремиста будет считаться обладателем соответствующего права с момента заключения условного договора, а не с момента его вступления в силу этого условия. Такое обратное действие создает угрозу гражданскому обороту и создает недопустимую неопределенность в гражданском обороте, и поэтому в операциях с субъектными правами на недвижимость следует отказать в возможности навязывания условия отсрочки.
контраргументы:
Целью нотариальной формы действительности и требования о внесении действий, посредством которых стороны имеют права на недвижимое имущество, является обеспечение того, чтобы лицо, осуществляющее его, серьезно поняло соответствующий инструмент рационализации, и совершение действий с изучить возможность того, что любая третья сторона, заинтересованная в приобретении данного имущества, может проверить, кто владеет правами на него. По порядку внесения различных актов в реестр имущества разрешаются возможные случаи конкуренции прав нескольких лиц на одно и то же недвижимое имущество. Таким образом, правовая определенность гражданского оборота обеспечивается публичностью и юридическим эффектом (осуществимость) въезда.
Этот механизм защиты также полностью сохраняется при заключении нотариального акта, материальное право которого обусловлено возникновением условного условия, согласованного сторонами . Любая заинтересованная сторона сможет выяснить содержание действий, совершенных передающей стороной, в том числе наличие отсрочки их юридической силы, а также вопрос о том, следует ли и на каких условиях вести с ними переговоры.
2. Дополнительные аргументы против недопустимости условного приостановления в сделках с недвижимостью
Принятие довода о том, что условие отсрочки невозможно в качестве условия договора по передаче или созданию реальных прав на недвижимое имущество, является непредвиденным по закону и неоправданным ограничением свободы договора сторон . Согласно ст. 9 настоящего Соглашения, стороны могут свободно определять содержание договора, если оно не противоречит обязательным нормам права и моральным нормам. Ведение переговоров по единому договору является частью свободы ведения переговоров по содержанию юридических сделок, заключенных между сторонами. В настоящем деле нет обязательной нормы права, запрещающей переговоры о таком условии , и при этом последнее не противоречит доброй морали. Наоборот, согласно ст. 25, п. 1 LCP, действие договора или его расторжение могут зависеть от будущего неопределенного события. Считается, что это условие сбылось, если страна, которая заинтересована в неудаче, недобросовестно сделала это. Положение не имеет никакого значения в зависимости от типа закона и формы, предусмотренной законом для действительности акта его передачи или регистрации.
Помимо неоправданного ограничения свободы заключения договоров с гражданскими лицами, отрицание возможности заключения договора о передаче или установлении реальных прав на недвижимое имущество также является неоправданным проявлением патернализма нотариусами в защите сторон от их желаний. осложнения в их отношениях. Действительно, договариваясь об условиях содержания юридических сделок, заключаемых между ними, стороны усложняют возникающие на практике правовые отношения - могут возникать споры о выполнении условия отсрочки и наступлении правовых последствий, связанных со сторонами. Однако сложность правовых отношений между ними, которая может потребоваться сторонам, не может оправдать их способность моделировать юридические сделки, которые они заключили, чтобы удовлетворить конкретный интерес, который сделал включение условия отсрочки частью содержания акта.
Усложнение отношений не влияет на требование правовой определенности , поскольку вступление акта в действие и публичная доступность его содержания позволяет каждой заинтересованной стороне ознакомиться с ним и с существующими договоренностями между сторонами. Установление выполнения возможного условия отсрочки будет частью суждения, например, при покупке соответствующей недвижимости, и будет предопределять решение лица вести переговоры с соответствующим приобретателем сделки с условием отсрочки.
Противоположный эффект отсрочки условия отсрочки будет противостоять последующим приобретателям лицом, предоставляющим право, с условием , и их права и права их последующих преемников будут иметь обратную силу с наступлением условия. Тем не менее, они должны знать об этой опасности, так как они имеют возможность проверить содержание предыдущих нотариальных действий, совершенных их получателем в отношении того же права на реми.
Тем не менее, покупатель, находящийся в состоянии отсрочки , не сможет распоряжаться своим правом до тех пор, пока условие не будет выполнено, поскольку он / она не будет держателем до тех пор и не сможет успешно пройти оценку по ст. 586, п. 1 СРС - нотариус должен отказаться принять акт совершения такой последующей передачи до того, как будет выполнено условие отсрочки. Факт возникновения карательного условия и приобретения права приобретателем может быть установлен при отсутствии спора на основании официального документа, представленного в нотариальном порядке. Это обосновано положениями ст. 586, п. 2, напр. 1 Гражданского процессуального кодекса («Право собственности удостоверено соответствующими документами») и ст. 587, п. (1) Если владелец имущества не имеет документа о своем праве, он может приобрести такое право после того, как он установит на основании своих должным образом подтвержденных доказательств нотариусу свое право). В обоих случаях упоминается возможность при отсутствии спора установить право нарушителя на основании документов вне акта о передаче права, заключенного при условии отсрочки. Например, эта экспертиза на основании дополнительных доказательств может быть применена в другом деле - для того, чтобы установить, что, несмотря на тот факт, что получатель предыдущего нотариального акта не был обладателем права на момент его заключения, он впоследствии приобрел его и это привело к возникновению эффекта передачи (выздоровления) юридической сделки, которую он заключил.
Примечания:
См. подробно Ставру , ул. Вопросы болгарского имущественного права. С. 2010, с. 427-431.
В этом отношении, однако, что касается запроса на аренду, Постановление № 348 от 12.06.2009 года по пункту 1 статьи 231/2009 УК Верховного кассационного суда, в котором предполагается, что для регистрации договора об аренде должно быть создано правовые последствия, желаемые сторонами.
Выступление № 241 от 14.09.2011 года № 639/2011, город София - Хасково: признали, что есть вопрос, сделали ли они какое-либо действие, представление о регистрации, о праве или нетто, и является ли действие определенным условием не могут быть проверены и решены в процедуре подачи. По крайней мере, это может быть сделано по инициативе Регистратора. Районный суд отклоняет доводы Регистратора регистраторов, согласно которым запись акта, который вступает в силу в более поздний момент времени с момента подачи заявки: (a) не может привести к юридическому эффекту, к которому стремилась регистрация: юридический эффект меры (поскольку эти правовые последствия не наступили) и (b) могут ввести в заблуждение третьи стороны (поскольку договор между сторонами не вступил в силу, но вступил в силу).
В этом смысле см. Также Танев Е. Контракты с отложенной передачей права собственности. - Право собственности и закон, 2003, № 6, EMI On-line.
Стоян Ставру