Оценка права аренды арендодателя (государства, муниципалитета). Оценка стоимости права аренды арендатора. Право аренды земельного участка

Термин «частичные имущественные права на землю» в современном отечественном законодательстве отсутствует. Данный термин пришел из западной теории и практики оценки. Оценщики его применяют для обозначения любых прав, дающих возможность получения дохода, отличных от полного права собственности. Частичные имущественные права предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда часть правомочий связанных с земельным участком, могут быть переданы собственником другим сторонам на неопределенный срок или ограниченный период времени. Эти права рассматриваются при оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих определить их стоимость, в тех случаях, когда необходимость в такой оценке возникает.

К частичным имущественным правам на землю, оценка которых является наиболее актуальной в России в современных условиях, относятся:

! во-первых, сами права на землю: право аренды земельного участка, в том числе в составе единого имущественного комплекса (застроенный земельный участок, участок лесного фонда), право субаренды земельного участка, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования (сервитут); ! во-вторых права, связанные с земельными участками: право на заключение договора аренды; право на совершение сделок с правами аренды земельного участка (застроенной и незастроенной части), право застройки земельного участка; ! в-третьих, права, связанные с земельными долями: право аренды земельной доли не выделенной в натуре (в основном это относится к сельскохозяйственным угодьям), доля в праве аренды земли (доля в праве пользования на земельных участках, занятых зданиями со множественностью субъектов прав на них). В настоящее время вопросы оборота частичных прав на землю, в основном оборота прав аренды земли и земельных долей земельным законодательством до конца не урегулированы. Вместе с тем именно совершение сделок с правами аренды (купля-продажа, залог, внесение в уставной фонд) а также сделок по передаче земли в аренду и субаренду собственниками требует стоимостной оценки таких прав. Возникает много вопросов, связанных с оценкой стоимости земли в составе единого объекта недвижимости, в случаях, когда земельный участок находится в пользовании на одном из прав, отличных от права собственности, например в аренде, бессрочном пользовании. Иногда может возникнуть потребность в оценке стоимости сервитута.

Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка

Методики

Оставить комментарий| Читать комментарии

А.Н. Фоменко , практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2]. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Оценка права аренды земельного участка: пример отчета

Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды .

Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.

Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.

...

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик . Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

Кадастровый план земельного объекта . Договор , заключенный с арендодателем. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге . Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона. Оценка права аренды может потребоваться и для переуступки этого права. Узнайтеособенности процедуры

Стоимость права аренды земельного участка (цена) - в 2018 году, формулы расчетов, определение оценки, рыночная

Чтобы была выявлена рыночная стоимость права аренды земельного участка, потребуется проведение процедуры оценки. Самостоятельно выяснить, как рассчитать значение показателя, может быть проблематично.

Специалисты используют целый перечень различных методов оценки. Проводится тщательный анализ рынка и выявление стоимости аналогов. Дополнительно применяются специальные формулы для определения стоимости.

Выполнить процедуру самостоятельно может быть сложно. Для ее осуществления требуется наличие специфических знаний. Потому целесообразно обратиться в специализированную компанию. Оценщики выполнят все действия самостоятельно и предоставят по итогам процедуры отчёт. Он действителен в течение полугода с момента составления.

Перед обращением в оценочную компанию предстоит подготовиться. Физическому и юридическому лицу предстоит собрать пакет документов. Перечень при этом будет различаться. Чтобы заранее знать, как оценивается стоимость права аренды, стоит детально ознакомиться с особенностями проведения процедуры.

Что это такое

Оценка права аренды земли — перечень манипуляций, которые осуществляются для определения настоящей цены прав аренды. Процедура является довольно сложной.

Пытаясь выяснить, как определить стоимость права, человек выяснит, что специалисты оценивают не сами материальные активы, а выгоду, которую удастся получить от пользования землей в течение длительного промежутка времени.

Выполнение манипуляции осуществляют оценщики. Они могут оценить не только сельхозземли , но и участки под ИЖС . Чтобы воспользоваться услугами оценщиков, потребуется подготовить пакет документации. На основании представленной информации проводится процедура оценки.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды землипроводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

Сдача земли в аренду и переуступка аренды ; Кредитование под залог; Инвестирование средств; При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы , как свидетельство об официальной регистрации права на собственность , договор аренды , кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права , то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду , делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Переуступка права аренды земельного участка: что это такое, заключение договора между физическими лицами, стоимость оформления

Сдать земельные площади в аренду может только владеющий участком собственник, все остальные заинтересованные физические лица могут воспользоваться законодательными нормами субаренды, а также переуступкой прав на владение участком земли.

Заключаемая собственником земли имущественная сделка позволяет арендатору получить определенные, обусловленные в законе, разрешения по использованию арендованных им владений и возможность передавать наделы третьим лицам вместе с правами и обязанностями по распоряжению землей.

О том, как осуществить передачу надела в наем третьему лицу рассмотрим в этой статье.

...

Что это такое?

Итак, разберемся, можно ли переуступить право аренды участка. Это один из часто задаваемых вопросов граждан. Однако ответ очевиден: безусловно можно — законодательством РФ прямо предусмотрена такая возможность. Но что такое переуступка прав аренды надела земли?

Передача прав найма земельного участка арендатором, а также установленных законодательными актами обязанностей на владение сданным участком третьему лицу называется переуступкой земли.

Арендатор, который по соглашению передает новому пользователю свои полномочия, полностью лишается их , а лицо приобретающее землю, вступает в права и берет на себя обязанности нанимателя по использованию приобретенного участка.

Различные причины могут повлиять на соблюдение соглашения о долгосрочном периоде пользования землей, арендатор может столкнуться с определенными проблемами и станет перед выбором, который продиктован необходимостью пересдать арендованный участок в субаренду или совсем отказаться от надела, законодательно передав землю третьему лицу.

Второй вариант и будет выступать как переуступка права найма, а взявшее в наем землю третье лицо становится ее новым пользователем , а вместе с полномочиями возлагает на себя и все обязанности бывшего арендатора.

Таким образом, мы выяснили, что переуступка права аренды надела — это правомочие арендатора передавать свои полномочия и обязанности по договорудругому лицу, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Стоимость аренды земли: какова арендная плата за землю в 2017 году и как выполнить расчет

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можете приобрести землю в личную собственность . Но большинство людей не в состоянии этого сделать. К счастью необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Но первоначально следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма может ориентировать на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные аппетиты.

Поэтому, чтобы внести ясность, необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и одна влияет на другую. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды. Реальные цифры каждого коэффициента приведены в конце статьи.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Оценка права аренды земельного участка и как ее правильно провести

Для определения стоимостиземельного участка в современных рыночных отношениях, разумнее всего опираться на результаты независимой оценки. А как быть при желании передачи земли в аренду?

Право на аренду участка также может быть определено на основании оценки. Для регулирования деятельности оценивающих организаций, в России действует Федеральный закон “Об оценочной деятельности”. Результаты оценки должны соответствовать Федеральным стандартам оценки.

Когда необходима оценка аренды участка

Для имущественной сделки, в которой объектов является арендованный земельный участок необходимы результаты оценки. Помимо этого, такая документация необходима в следующих случаях:

Приобретение земельного участка в аренду на аукционе; Покупка недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке; Получение банковскогокредита, по которому земельный участок является залоговым обязательством. ВАЖНО! Необходимо различать такие понятия, как непосредственно оценка права аренды земли и уступки права аренды.

Оценивая право аренды,мы получаем сумму годовой арендной платы (либо стоимость , по которой может быть продано право на аренду участка), тогда как оценка уступки такого права представляет собой стоимость, единоразово выплаченной арендатору , уступающему свои договорные права согласно уже существующему договору.

Расчет стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Большое распространение на сегодняшний день получила эксплуатация земельных участков таким образом, когда они не выкупаются в собственность, а берутся в аренду у государства, муниципалитета или частных лиц (юридических или физических). По этой причине очень остро сейчас стоит вопрос для потенциального арендатора , каким образом должна рассчитываться арендная плата за пользование таким участком и на основании каких величин такой расчет происходит?

Механизм расчета суммы платы за аренду по кадастровой стоимости для государственных и частных земель

Договор аренды земель в большинстве случаев является платным, поэтому необходимо знать механизм, по которому происходит расчет той суммы, которая подлежит уплате исходя за пользование участком.

Расчет аренды исходя из кадастровой стоимости используемого участка происходит в том случае, если речь идет о подписании соответствующего договора без проведения конкурсных процедур на заключение соглашения (например, если потенциальный арендатор обладает соответствующими льготами на заключение договора в первоочередном порядке).

Наиболее часто встречающаяся ситуация, когда аренда рассчитывается от кадастровой стоимости, связана с подписанием таких договоров,

если собственником земель является государство или муниципалитет, а также если частный собственник пожелал включить свои земли в перечень арендного фонда и сдавать через него.

Величина платы за аренду участка, рассчитанная от кадастровой стоимости, может быть установлена как путем расчета по специальным формулам, так и определена в качестве процентного отношения к кадастровой стоимости, высчитанная на основе данных, содержащихся в Едином государственном кадастре недвижимости.

Как уже говорилось выше, для частных земель расчет от кадастровой стоимости характерен только в том случае, если земельный участок передан владельцем в специальный арендный фонд, которым распоряжается государство. Если земля передана арендатору самим владельцем, то размер платы будет определяться, исходя из рыночной цены конкретного участка.